Различные ценности автосалона

Оценочная стоимость представительства не совпадает с его продажной стоимостью.

Оценка просто говорит о «справедливой рыночной стоимости» магазина и позволяет фишкам упасть там, где они могут. Это стоимость, основанная на мифическом желающем покупателе и мифическом желающем продавце, причем оба предполагаются «разумными».

При подготовке экспертизы для представительства оценщик должен, например, соответствовать опубликованным правилам и руководствам:

Определение рыночной стоимости по данным Американского института оценщиков недвижимости. Словарь оценки недвижимости является:

"Наиболее вероятная цена в денежной форме, в терминах, эквивалентных денежным средствам, или в других точно установленных условиях, по которой оцениваемое имущество будет продаваться на конкурентном рынке при всех условиях, необходимых для честной продажи, при этом покупатель и продавец действуют осмотрительно, со знанием дела и из личных интересов и при условии, что ни один из них не находится под принуждением ". Американский институт оценщиков недвижимости, Словарь оценки недвижимости. (Чикаго: Американский институт оценщиков недвижимости, 1984), 194 195.)

В Постановление о доходах 59-60Налоговая служба определяет «справедливую рыночную стоимость» следующим образом:

… цена, по которой предприятие переходит из рук в руки между желающим покупателем и желающим продавцом, когда первый не находится под каким-либо принуждением к покупке, а второй не находится под каким-либо принуждением к продаже, причем обе стороны имеют разумные знания и соответствующие факты.

При подготовке проспекта продажи дилерскому центру, единственное «правило», которому нужно следовать: Не лги.

Дилер имеет право спрашивать для магазина все, что он / она хочет, а покупатель имеет право платить все, что он / она хочет, при условии, что покупатель может продемонстрировать фабрике, что магазин будет прибыльным после покупки. Последняя задача может быть решена несколькими способами, например, заплатив наличными за недвижимость и сдав ее в аренду дилерскому центру по цене ниже справедливой рыночной.

Стоимость, указанная в магазине при фактической продаже, может учитывать такие вещи, как конкретный покупатель:

(а) потребности и желания конкретного предлагаемого бренда

(б) потребности и желания в конкретном предлагаемом месте

(c) способность сокращать расходы (например, группа против единого покупателя)

(г) исключительные способности увеличивать объемы продаж в сфере продаж, обслуживания и запчастей

При оценке дилерского центра, оценщик не может основывать свою оценку на возможности продавца найти "идеального" покупателя для магазина. Хорошим примером может служить недавняя дилерская распродажа, которую мы помогли структурировать. Всего за шесть месяцев магазин был оценен в 8-кратную прибыль, прежде чем мы продали его в 22-кратную прибыль. * Хотя разница в миллионы долларов, обе оценки верны.

8-кратная прибыль была действительной «оценочной стоимостью» для средней продажи, а 22-кратная прибыль была действительной покупной ценой для этого конкретного покупателя.

Однако, если оценщик оценит магазин по наивысшей цене, по которой он может быть продан, он или она откроет для себя судебный иск.

Подводя итог, автодилеры должны думать о несопоставимых ценностях с точки зрения оценки подержанного автомобиля. Автомобиль можно заказать за 10 000 долларов, но можно найти подходящего покупателя, который заплатит 20 000 долларов.

Точно так же, как неразумно прогнозировать прибыль, предполагая, что каждое транспортное средство будет продаваться «правильному покупателю», оценщик не может разумно оценить дилерское предприятие, предполагая, что оно будет продавать «правильному покупателю»,

* Сноска. Мы никогда не оцениваем дилерские центры, используя "кратные". Упомянутые выше мультипликаторы используются потому, что таким образом рассчитываются окончательные значения, и он представляет собой простой пример резкой разницы, которая может существовать между оценочной стоимостью и продажной стоимостью.

Для получения дополнительной информации об оценке представительства см. Следующие статьи Ezine:

Инвестиции в автосалоны — как их ценить

Автосалоны — Ценить голубое небо

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *